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楼市呈现“冰火两重天”热点解读

据农商网于2025年11月23日 22时31分13秒发现
，
楼市呈现“冰火两重天”热点
，
本文仅在今日头条发布
，
谢绝转载

2025年的楼市
，
呈现出鲜明的“冰火两重天”
。


新房售楼处冷冷清清
，
置业顾问比客户还多；而城市核心区的老破小
，
却成了争抢的“香饽饽”
。


中介门店里
，
咨询老破小的人排起长队
，
优质房源一挂牌
，
往往一周内就能成交
。


国家统计局数据很直观：
2025年1-10月
，
全国新房销售面积同比降6.8%
，
二手房却逆势涨4.7%
。


其中
，
200万以下的老旧小区成交量
，
同比直接回升超15%
。


这一切的关键转折
，
源于2025年5月官方印发的城市更新新政
。


文件明确了改造方向和补贴力度
，
而有两类人将成为最大受益者
。


一类是预算有限的刚需年轻人；一类是追求便利的养老群体
。


曾经被嫌弃“房龄老、设施旧”的老破小
，
如今凭啥让这两类人疯狂追捧？

新政托底：
老破小“旧貌换新颜”
，
两类人直接受益

2025年的城市更新新政
，
可不是简单的“刷墙铺路”
，
而是精准解决老破小的居住痛点
。


官方文件明确“先体检、后改造”
，
重点推进燃气管道更新、电梯加装、停车位扩容、充电桩安装
，
还引入第三方监管保证质量
。


截至2025年9月
，
全国已新开工改造老旧小区2.43万个
，
接近完成全年计划
。


新增加装电梯2.1万部、停车位400万个、充电桩93万个
，
曾经的居住短板被快速补齐
。


对刚需年轻人来说
，
改造后的老破小
，
既保留了低总价优势
，
又解决了设施陈旧的问题
。


对养老群体而言
，
电梯、无障碍通道等改造
，
让晚年生活更便利
。


例如
，
北京二环内的老小区甚至能“拆改重建”
，
武汉部分老楼装了电梯后
，
房价直接涨了8%-10%
。


以前的“老破小”
，
现在变成了“老而不破、小而温馨”的宜居房
，
刚好契合两类受益人群的需求
。


价格低、地段好的“老破小”
，
成“最优选择”

价格亲民
，
是老破小吸引刚需年轻人的核心底气
。


经过持续回调
，
2025年百城二手住宅平均价格
，
已连续42个月环比下跌
，
回到2016年水平
。


广州核心区70㎡的老破小
，
总价大多在200万以内；武汉部分老小区
，
成交价跌到9千多/㎡
。


对比同地段单价3-4万/㎡的新房
，
老破小的门槛直接降低一半
，
首付十几万就能“上车”核心区
。


北京购房者张隽
，
花508万买下二环内70㎡两居室
，
比邻居三年前买的便宜70多万
，
月供1.5万以内
，
完全契合年轻人的预算
。


而核心地段
，
则成了养老群体的“心头好”
。


这些老小区大多守着城市最核心的位置
，
地铁、学校、医院、菜市场都是运营数十年的成熟配套
。


杭州退休阿姨王芸
，
花264万买下西湖边50㎡老破小
，
出门就是苏堤
，
周边医院、超市步行可达
，
居住感觉十分舒心
。


住建部数据显示
，
改造后的老破小居民
，
通勤时间平均缩短12分钟
，
“一刻钟便民生活圈”刚好满足两类人的日常需求
。


楼市回归理性
，
不追“新”只追“实”

现在的购房者
，
早就不盲目追“远大新”了
，
更看重“所见即所得”的确定性
，
这一点对刚需和养老群体尤为重要
。


老破小没有新房的交付风险
，
不用担心房企烂尾
，
户型紧凑、公摊面积小
，
得房率比新房高不少
。


核心区的老破小流通性还强
，
上海内环内改造后的老小区
，
成交周期从90天缩到65天
，
年轻人未来置换也方便
。


成都家长刘丽
，
为了孩子上学
，
花100万买下一环内70㎡老破小
，
既解决学区问题
，
又能享受成熟医疗资源
。


天津的退休老人李叔
，
选择老破小就是看中“邻里熟悉、生活便利
，
看病买菜不用跑远路”
。


官方还在持续释放红利
，
让两类人受益更多
。


2025年
，
城市更新专项债发行超3000亿元
，
北京、上海对加装电梯的补贴最高达20万元/部
。


西安、成都对管线改造的补贴
，
能覆盖60%以上费用
。


“十五五”规划更明确
，
未来五年
，
老旧小区改造将惠及超5000万人
，
城中村、危旧房也会纳入改造范围
。


对刚需的年轻人来说
，
现在买老破小是“低价锁定核心资源”；对养老群体而言
，
相当于“花少钱享受高品质便利生活”
。


老破小的疯抢
，
本质上是官方新政引导下的楼市理性回归
。


2025年
，
预算有限的刚需年轻人和追求便利的养老群体
，
借着城市更新的东风
，
可以用更低成本实现“安居梦”
。


随着新政的持续推进
，
这两类人的居住体验还会不断提升
，
老破小的“逆袭”故事也将继续上演
。


网友看法

1、网友温柔海洋dS：
瞎扯淡
，
现在都是买新不买老破小
，
就算郊区新房
，
只要在地铁线边上
，
舒适感远超市中心的老破小
。


2、网友自强不息vvv：
高层超高层住宅不适宜人居住
，
一
，
高峰期电梯挤 二
，
大部分不接地气
，
南北不通透 三
，
高空抛物
，
消防安全

3、网友人间烟火集：
老破小虽旧
，
却占据市中心核心区位
，
交通通勤、就医问诊、子女入学全配套
，
生活便利度拉满
。


4、网友一杯清水：
多么希望我的老破小拆了重建
，
虽然出租了
，
但还是希望重建[捂脸][笑哭]

5、网友倾国倾城686：
我们这里老破小中介装修好了往出卖卖不出去中介全款收购

6、网友怪你万分耀眼G：
正好相反老破小最没人要 小区设施老旧 居住体验差 原拆原建更是遥遥无期

7、网友赵家小娘子：
人自己现在越来越追求配套设施了
，
便利成为了主流

8、网友星盟10：
老破小就该拆了重建 老破小质量差 经济下行 经济要拉动

9、网友青涩面条mN：
老破小跌得一塌糊涂了
，
还涨价？

10、网友睿智的鹏飞：
老破小旧拆了
，
建绿化公园停车位啥的
，
新房卖不了给他她们住

11、网友时髦熊猫XY：
都在市中心位置
，
生活
，
看病
，
交通非常方便
。
不能随意卖的
。
出了五环
，
干啥都不容易的
。


12、网友郁闷西红柿：
原拆原建挺好

13、网友博学的荷叶n3：
老破小地理位置好呀
，
人都不傻
。


14、网友私人教练
，
：
怎么破局

15、网友alphabelta888：
同地段新房比二手房贵一倍
，
号称第四代住宅
，
有那钱买2套三代的不香吗

16、网友二驴妈妈：
适合自己的就好

17、网友手机用户虎溪：
是北京的
，
还以为全国都一样呢！！

18、网友寨主哥@1996：
[赞]

19、网友葳蕤菡萏：
老破小的幸福指数还真不高

20、网友清爽山雀Tef：
现有的政策支持力度
，
完全不足以支撑老旧小区
，
预制板建筑居民原拆原建
，
因为他们都是社会最底层老年人