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一线城市二手房挂牌量下降意味着啥热点解读

据农商网于2026年02月23日 22时31分10秒发现，一线城市二手房挂牌量下降意味着啥热点，【本文仅在今日头条发布，谢绝转载】

王奕然 | 中科院经管硕士

最近一个现象引起了很多人的关注。北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房挂牌量全部进入下降通道，杭州、苏州、合肥、天津等二线城市也出现了类似趋势。不少业主主动把房子从市场上撤了下来，不卖了。

图源东方财富网

有人说这是楼市回暖的信号，业主开始惜售了。但我的判断是，这更像是一个筑底的过程，急跌阶段大概率已经过去，但离真正的反弹还有距离。对普通家庭来说，现在最重要的不是猜房价涨不涨，而是算清楚自己手里这套房子的真实持有成本。

撤单的真相不是看多，是卖不动了

先看一组数据。中指研究院的统计显示，百城二手房均价为12905元每平方米，环比下跌0.85%，但跌幅比上个月收窄了0.12个百分点。国家统计局70城数据也印证了这个趋势，二手房月环比跌幅从去年9月的0.64%收窄到了0.41%。

跌幅在收窄，但还在跌。

北京的二手房挂牌量从去年底的14.6万套降到了14万套左右，四个月减少了6000多套。上海更夸张，挂牌量已经连续9个月下降，二手房去化周期只剩4个月。深圳的二手房成交量创了10个月新高，部分门店周环比涨了70%到80%。

图源中指云

表面上看，挂牌量下降、成交量回升，像是市场在好转。但仔细看就会发现，很多业主撤单不是因为看好后市，而是因为继续降价已经没有意义了。部分小区的房价已经跌到接近贷款余额，再降就是倒贴钱卖房。这种情况下，与其亏本出手，不如先收着租。

这是一种被动惜售，不是主动看多。

租金回报率和房贷利率的微妙平衡

让很多业主选择不卖的另一个原因，是持有成本和租金之间的关系发生了变化。

目前商业贷款利率已经降到3.06%，公积金贷款利率2.6%。全国重点50城的租金回报率达到2.08%，部分小区甚至超过3%。这意味着对于已经还了大部分贷款的业主来说，每月的租金收入基本能覆盖剩余月供和物业费。

图源中指云

但这个平衡是脆弱的。它建立在两个假设之上，利率继续维持低位，租金不下跌。2026年有30万亿到60万亿元的长期存款到期，市场普遍预期LPR还有进一步下调的空间，利率端暂时问题不大。但租金端就不好说了，经济下行周期中租金往往是滞后下跌的指标，写字楼空置率的上升通常会在半年到一年后传导到住宅租金。

所以现在的租金回报率能不能持续，还需要观察。

成交量在回暖，但需求端的底气还不够

好消息是成交量确实在回升。北京1月二手房网签15082套，连续三个月保持在14000套以上，同比增长21%。深圳1月二手房成交也创了近10个月新高。一线城市的交易活跃度在明显改善。

但需求端的底气够不够，要看几个关键指标。居民存款在2025年上半年达到163万亿元，净新增17.94万亿元，同比增长56%。钱是有的，但大家不愿意花。这说明收入预期和消费信心还没有完全恢复。

图源新浪财经

楼市的本质是信心游戏。供给端收缩只能减缓下跌速度，真正推动价格企稳甚至回升的力量，必须来自需求端。而需求端的启动，需要居民收入预期的改善和资产负债表的修复。这个过程不会很快，但方向是对的。政策端持续发力，利率处于历史低位，各地限购限贷也在逐步放松，这些都在为需求端的恢复创造条件。

普通人现在该怎么算这笔账

对于手里有房的人，现在最该做的事情不是猜房价走势，而是算清楚自己的真实持有成本。

以一线城市一套90平米的两居室为例。月供按照3.06%的利率、30年期限来算，加上物业费、维修基金、折旧，每月的持有成本大概在8000到12000元之间。如果同地段同户型的租金在5000到8000元，那持有成本和租金之间还有一个缺口。这个缺口就是你为房产流动性和未来增值预期支付的溢价。

图源网络

如果你觉得这个溢价值得，那就继续持有。如果觉得不值得，趁现在市场还有成交量的时候出手，可能比等到成交量再次萎缩时更明智。

对于刚需购房者来说，撤单潮反而是一个需要注意的信号。优质低价房源正在从市场上消失，那些地段好、价格已经跌到位的房子，业主正在把它们撤下来。如果你一直在等更低的价格，可能需要重新评估一下，因为最好的捡漏窗口可能正在关闭。

急跌已经过去了，但筑底需要时间。接下来的春季行情能不能放量，将是验证这轮市场是否真正企稳的关键节点。

参考来源：

中指研究院：百城二手住宅价格月度报告

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网友看法

1、网友小哥277796163：这两年一收房产税，就不得不卖了[大金牙]

2、网友未央九点烟：现在红利集中在新能源、科技、AI等高门槛行业，传统行业的普通的低技能人群参与门槛较高。股市玩不转、存款跑不赢通胀，过去非精英的老百姓能指望的，除了国家基础保障，就是房产的保值与增值。 未来的核心问题很简单： 普通人怎么分享新经济红利？ 房产稳，则民生稳、财富稳、预期稳。 让房地产市场实现健康平稳发展，是民生大事，更是实现共同富裕必须跨越的一道坎。

3、网友阿普罗羞死：是的，降不动了，算了一下，还是装修一下出租靠谱点[捂脸]

4、网友鐡匠推演大同：一个行业跌下去之后，没个至少5到10年周期恢复的不会那么快的，要看房地产，只看企业拿地新闻就是了，要是真要热，资本的嗅觉一定是最灵敏的，中介这个喇叭会极力鼓吹的

5、网友愚者教子：每个人的购入成本不同，所以盈亏线天差地别的

6、网友风趣的用户大漠行者：每个有房子的人算算自己的孙子辈有几套房就明白了！

7、网友朝气蓬勃的直率船帆IE：就问3个问题：人口增加还是在减少？人工智能和机器人的应用会不会引起大规模失业？房企是不是在旧房没脱手，新房还在继续建？

8、网友浪里白条：唱衰的都是有需求的

9、网友真正的朋友：你孤陋寡闻了，今天早上才发布的国家最新政策，取消限地价，最高着的得，仔细理解是什么意思？

10、网友神秘远山NRn：对是卖不动了，再挂也没意思了，

11、网友爱看书的小飞侠：还是不饿[呲牙]

12、网友CC2002：今年房价会翻几番～

13、网友奋发画板K7：管你卖不卖都，多套房在手里就是烫手山芋，还想大赚一笔免谈了。就一套房自己住没关系。

14、网友细雨中听曲的北哥：真坏[抠鼻]

15、网友大豹猫：国内很多自媒体在有意无意的配合国外资本势力，唱衰中国楼市和经济！

16、网友平淡TiS4：你是瞎比比，就是涨钱了房东不卖了，

17、网友潇洒西风树：转发了